競売にかけられる前に何とかしたい
「収入が大きく減ってローンの支払いが難しい」
「金融機関から督促状が届いてしまった」など、
ローンの支払いや滞納でお困りの方、任意売却という方法があります。
何らかの理由で住宅ローンの返済が滞ってしまうと、抵当権により金融機関は物件や土地を差し押さえ、競売にかけてしまいます。
このような最悪のケースを回避するのが「任意売却」という手段です。
愛媛県で不動産売却を手がける「ライトビルディングスタジオ」が任意売却について詳しくご説明します。
こんなお悩みありませんか？
不動産購入の際に住宅ローンを組んだ時点では、金融機関から審査を受けて支払い可能な計画を立てているはずですが、何らかの事情によって返済が滞ってしまうことも。
住宅ローンなどの支払いで、次のような悩みをお持ちの方はいませんか？
- 住宅ローンの返済が厳しくなってきた
- 住宅ローンだけでなく、税金まで滞納してしまった
- 金融機関から督促状が届いてしまった
- 金融機関から一括請求を求められた
- 競売開始決定通知書が届いてしまった
住宅ローンの滞納が続くと裁判所によって競売にかけられてしまう可能性があります。
「ローンの返済が厳しくなってきた」と感じた時点で、早めに当社までご相談ください。お客様にとって最良の方法をご提案します。
任意売却とは
住宅ローンを利用して購入した物件や土地には、「抵当権」がつけられています。住宅ローンの滞納が続くと、物件の抵当権に従い金融期間は物件や土地を差し押さえ、競売にかけることによってお金を回収します。
競売ではオーナー様の意思や都合に関係なく、市場価格より3～5割安く売却されてしまいます。
そこで競売にかかる前に、債権者と債務者との合意のもと、不動産を一般市場で売却する「任意売却」という方法を選択できます。任意売却であればオーナー様がある程度納得した条件で売却することが可能です。
任意売却が可能な期間
任意売却が可能な期間には限りがあります。ローンを取り扱う金融機関によって異なりますが、通常の場合はローンが3～6カ月滞納された時点で、競売にかけられてしまいます。競売が開始されてしまうと後戻りはできません。
下記の表のように、競売にかけられるまでの期間であれば、任意売却を依頼することが可能です。
| 任意売却が可能な期間 | 滞納前 | 住宅ローンの返済が厳しくなってきた |
|---|---|---|
| 3ヶ月滞納 | 金融機関から督促状・一括弁済通知が届くようになる | |
| 4ヶ月滞納 | 競売を知らせる通知が届いてしまった | |
| ～5ヶ月滞納 | 競売の準備のために、裁判所の執行官が調査に家を訪れる | |
| 競売開始 | それ以降 | 競売が開始され、任意売却ができなくなる |
なお、住宅ローンの滞納期間が3カ月以上あると、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまうことがあります。
登録されると7年ほどは借り入れなどが難しくなってしまいますので、早めにご相談ください。
住宅ローンを借りたときに連帯保証人を設定している場合は、任意売却の際に連帯保証人の承諾を得る必要があります。
連帯保証人へ連絡がとれなかったりすると任意売却ができないこともあります。
任意売却では通常の不動産取引と異なり、債権者との交渉も必要になるため、法律の知識や任意売却の経験も求められます。
任意売却に豊富な実績がある「ライトビルディングスタジオ」にご相談ください。
競売と任意売却の比較
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 価格 | 最低売却価格は市場価格より3～5割も低く設定されており、財産を失ってしまうだけでなく、残債が多く残ってしまいます。 | 市場相場に近い金額で売却できるので、競売よりも残債を減らして売却することが可能です。 |
| 残債の交渉 | 交渉できません。競売しても苦しい返済状況が続いてしまいます。 | 交渉できるので、残債を減らすことができた分、残りの支払い負担も軽くなります。 |
| プライバシー | 競売物件として、新聞や広告に情報が掲載され、周囲に滞納の状況が知られてしまう可能性があります。 | 任意売却は秘密厳守で売却を進めるため、プライバシーは守られます。 |
| 退去日 | 裁判所からの強制執行となる場合があります。 | 売主の事情、都合を考慮しながら交渉を進められるので、無理な立ち退きを強制されることはありません。 |
| 引越費用 | 売却して得た現金はすべて債権者への返済に充てなければならないため、引越費用を捻出できません。 | 交渉次第で引越費用などを捻出できる可能性があります。 |
| 今後の生活望 | 財産のほとんどを失ってしまい、今後の生活に対する不安だけが残ってしまいます。 | 新しい生活をスタートさせるための費用を残せるため、前向きに今後の生活を送ることができます。 |
住宅ローンの滞納をそのままにしていると、お客様の大切な物件は金融機関などの債権者によって競売にかけられてしまいます。競売にかかった物件の情報は、国が運営する「不動産競売物件情報サイト（通称BIT）」に掲載され、市場価格の5～7割程度まで下落してしまうのです。
競売で不動産が処分されると、市場価格よりも安く売却され、より多くの残債が残ってしまいます。そうなる前に任意売却をご検討ください。任意売却であれば競売よりも高い価格で不動産を処分できる可能性が生まれます。ローンの滞納について悩んでいると、任意売却を行えなくなってしまいます。手遅れにならないうちに、早めに任意売却を検討しましょう。
